Строят новостройки и сбрасывают на ЖЭКи, которых нет
Сегодня в Азербайджане в 90 процентах случаев управление новостройками (многоквартирными зданиями) вопреки закону ведется строительными компаниями, которые их возвели. Следует подчеркнуть, что коммунальное обслуживание непосредственно застройщиками новых жилых массивов противоречит жилищному законодательству.
Также незаконным является обслуживание зданий советской постройки бывшими ЖЭКами, а ныне департаментами жилищно-коммунальных хозяйств (ЖКХ).
Уже много лет в самом процессе управления многоквартирными зданиями царит хаос, следствием которого стал целый комплекс проблем. Согласно Жилищному кодексу Азербайджанской Республики, управление и обслуживание домом должно осуществляться непосредственно собственниками жилья. Однако это условие не соблюдается строительными компаниями, которые навязывают жильцам свое управлением домами.
Что же касается управление зданиями советской постройки, то в октябре 2009 года жилищный Фонд законодательным путем был выведен из-под управления жилищно-эксплуатационных контор.
Отвечая на вопрос haqqın.az: какая же структура должна управлять многоквартирными домами, эксперт Эльхан Оруджев назвал три формы управления - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом и, наконец, управление курирующей организацией.
В большинство стран мира управление многоквартирными жилыми домами осуществляется товариществом собственников жилья в контакте с управляющими организациями и компаниями.
По словам эксперта, собственники жилья должны быть заинтересованы в управлении домом, поскольку речь идет об их имуществе. Помимо этого, собственникам следует контролировать и финансовую отчетность по содержанию зданий.
«Но по данным статистики, сегодня в Азербайджане в управлении жильцов находятся в лучшем случае до 10 процентов многоквартирных домов, - отметил Эльхан Оруджев. - Лишь некоторые из них создают товарищества, большая же часть жильцов из-за отсутствия единой системы управляет домами как может, что, естественно, оборачивается в итоге глубокими проблемами…»
Эксперт отметил, что на данный момент под управлением в стране находятся около двух тысяч многоквартирных жилых домов, и только четыре-пять, максимум семь процентов из них находятся в управлении жильцов.
«Обычно товарищества проходят регистрацию в Министерстве юстиции, но через определенное время, как правило, прекращают свою работу, - заметил Оруджев. - Так уж повелось, что в нашей стране строительные компании сами управляют домом, хотя прекрасно знают, что это нарушение требований законодательства. По закону, после ввода дома в эксплуатацию строительная компания обязана передать жильцам управление зданием не позднее, чем через месяц после заселения дома».
Как отметил эксперт, если жильцы не могут самостоятельно организовать управление или найти какую-либо управляющую организацию, они должны обратиться либо в муниципалитет, либо в местный исполнительный орган власти. Муниципалитет, в свою очередь, обязан проинформировать жильцов о правовых актах по управлению многоквартирными домами. При этом жителям будет предоставлено полгода, по истечению которых муниципалитет проведет повторную проверку на предмет организации управления в доме.
По мнению Оруджева, в течение этих шести месяцев жильцы должны воспользоваться своим правом на организацию управлением. Если же они в отведенные сроки этого не сделают, и здание окажется в запущенном состоянии, муниципалитет должен вмешаться в процесс и выбрать управляющую организацию на конкурсной основе.
«В Азербайджане на сегодня есть всего две-три компании, специализирующиеся на управлении многоквартирными домами, - говорит Оруджев. - Время от времени создаются новые компании такого рода, но, как правило, они не располагают материально-технической базой и квалифицированными кадрами».
Коснувшись примеров, связанных с выбором муниципалитетами управляющих компаний, эксперт отметил всего один случай, когда жители многоквартирного дома в Забрате обратились с этим вопросом в мэрию. И констатировал, что до сих пор в азербайджанской практике не было случая, когда муниципалитет привлекал управляющую компанию на конкурсной основе.
«К примеру, в турецком городе Самсун под управлением только одной компании находятся 108 многоквартирных домов, - рассказал Оруджев. - После завершения строительства фирма, построившая здание, сразу же обращается с согласия жильцов к управляющей организации. Подавляющее большинство азербайджанских строительных компании кровно заинтересовано в управлении жилыми домами, в которых они владеют нежилыми помещениями и парковочными местами. Взяв на себя бразды управления домом, эти компании покрывают за счет жильцов расходы, связанные с собственными помещениями. И здесь я бы хотел отметить безразличие самих жильцов, которые не присутствуют даже на общих собраниях, где участвуют максимум 30-35 жильцов, при том, что в доме от 150 до 200 квартир. Что же касается платы за коммунальные услуги, то она должна рассчитываться пропорционально площади, занимаемой жильцами: все затраты должны делиться на общую площадь квартир, на основе чего устанавливается ежемесячная плата за каждый квадратный метр. Однако строительные компании, навязав жильцам свое обслуживания, вносят в сумму коммунальных услуг расходы на принадлежащие им нежилые помещения, которые они зачастую сдают в аренду».
Все попытки редакции haqqin.az получить в Наримановском, Сабаильском и Насиминском муниципалитетах ответы относительно управления многоквартирными жилыми домами успехом не увенчались. В Наримановском муниципалитете отметили, что конкурс по выбору управляющей организации не проводили ни разу. В Сабаильском и Насиминском муниципалитетах сослались на отсутствие сотрудников, ответственных за проведение конкурсов, и извинились за то, что не располагают информацией.
Зато о том, как решаются вопросы коммунального обслуживания в европейских странах, haqqın.az рассказал Фариз Гасымлы, активист азербайджанской диаспоры в Германии.
По его словам, практические все многоквартирные здания в ФРГ, Австрии, Швейцарии и других странах Западной Европы осуществляют частные управленческие компании - Hausverwaltung. По его словам, огромная масса европейцев живет не в собственных домах, а в арендуемом жилье. Поэтому здесь существуют два вида компаний жилищного управления: коммерческая администрация и техническое управление. Первые заключают договоры с жильцами, собирают арендную плату, управляют дебиторской задолженностью, занимаются оплатой коммунальных услуг и решают другие коммерческие задачи. Вторые же выполняют чисто технические работы: эксплуатация и контроль работы домофонов, систем отопления, лифтов, уборка за двором, контроль и ремонт камер видеонаблюдения, решение различных технических проблем в квартирах и пр.
«Едва вселившись в новостройку, педантичные немцы тут же создают домовое товарищество и на общем собрании выбирают компанию, которая будет решить коммунальные вопросы, - рассказал Фариз. - Соглашение с частной компанией заключается напрямую с жильцами».
По словам Гасымлы, в европейских странах есть также очень дорогие многоквартирные кондоминиумы премиум-класса и таунхаусы, где уровень сервиса соответствует обслуживанию в пятизвездочных отелях.
«Таким домам местное законодательство разрешает компаниям-застройщикам оказывать коммунальные услуги, - уточнил наш соотечественник. – Но в этих случаях работают другие законодательные механизмы. Помимо этого, число таких зданий в странах ЕС весьма незначительно».
По словам эксперта по недвижимости Эльнура Азадова, в плане управления многоквартирными домами азербайджанское законодательство близко к европейскому.
«Недопустимо, чтобы строительные компании незаконно занимались обслуживанием зданий, перекладывая свои расходы на плечи жильцов, - сказал эксперт. - Они просто пользуются тем, что собственники квартир не знают законов».
Азадов порекомендовал, как минимум, 51 проценту владельцев квартир собраться и учредить жилищное товарищество или коммуну.
«Вначале надо отправить в Министерство юстиции протокол собрания, в котором зафиксировано решение учредить правление собственников жилого комплекса, - объяснил Эльнур Азадов. - После того, как протокол пройдет регистрацию в Минюсте, правление получит печать и на общем собрании выберет форму управления зданием. Это может быть самоуправление, когда жильцы, чтобы не тратить лишние деньги, обязуются самостоятельно чистить подъезды, ремонтировать бытовые неисправности, убирать двор и пр. Вторая форма управления предполагает наем уборщицы, охранника, лифтера и т.д. Наконец, третья форма – это передача управление жилым комплексом коммерческой компании. В этом случае лучше всего провести тендер и выдвинуть управляющей компании свои условия. Таких компаний мало, но они все-таки есть».
Что же касается функций ЖКХ, то, как отметил эксперт, став хозяйственным департаментом, они больше не управляют домами, занимаясь только обслуживанием территорий между зданиями и кварталами, а также вывозом мусора.
«В домах советской постройки, также как и в новостройках, управление должно осуществляться комитетом, сформированным из самих собственников квартир», - подчеркнул Эльнур Азадов.
