Крах ипотеки в Азербайджане. Что делать? наша аналитика

Мамед Эфендиев, отдел экономики

За восемь месяцев с начала года в Азербайджане по государственной линии выданы ипотечные кредиты на 113,3 млн манатов. Сумма, указанная на сайте Центробанка, на первый взгляд, приличная. Но достаточно сравнить ее с аналогичным прошлогодним показателем, как видно – ипотека в стране сокращается, причем значительно. Всего же банки-агенты фонда по итогам прошлого года выдали ипотечных кредитов на 272,5 млн манатов. О чем говорит этот тревожный фактор – снижается платежеспособность населения, или что-то неладно в самом процессе ипотеки в стране?

Да, сумма ипотечных кредитов, выданных банками - агентами Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ), уменьшилась более чем на четверть - на 27,05%. А при таких темпах, которые мы наблюдаем, она и вовсе может снизиться на треть уже до конца года. Говорить об этом есть все основания. Только в августе текущего  года банки-агенты фонда выдали ипотечных кредитов всего на 5 млн манатов. А это является самым низким ежемесячным показателем с начала текущего года.

Свое жилье нужно каждому, но не каждый может позволить себе сразу купить квартиру. А благодаря ипотечному кредитованию, можно стать обладателем своего угла, выплачивая за него деньги постепенно. И действительно во всем мире, особенно в развитых странах, сотни миллионов приобретают жилье в ипотеку. В США, к примеру, именно ипотечный пузырь привел лет десять назад к масштабному кризису, который перешел затем в глобальный кризис и с переменной динамикой продолжается и сегодня. Получается, что во всех странах ипотечное кредитование из года в год растет, а у нас падает. И это на фоне десятков тысяч граждан страны, остро нуждающихся не только в улучшении жилищных условий, но в простой крыше над головой.

Конечно, у нас многим жилье не по карману, даже в ипотеку. Но немало и тех, кто уже купил или желает купить квартиру, в том числе в ипотеку. С 2006 года, когда фонд приступил к своей деятельности, объем выданных за счет средств Ипотечного и кредитно-гарантийного Фонда ипотечных кредитов на 31 декабря 2018 года превысил 1,2 млрд манатов. Тем самым более 25 тысяч семей улучшили свои жилищные условия. Сегодня же эта сумма составляет 1,33 млрд. манатов, за счет которых около 27 000 семей смогли улучшить жилищные условия. Хотя все это довольно скромные показатели, но на жилищном рынке страны благодаря ипотеке наблюдалось серьезное оживление, как вдруг… Интерес к ипотеке упал, хотя экономическая ситуация в стране, напротив, улучшается.

Это показывает и приток средств в фонд в текущем году. За восемь месяцев объем кредитов, рефинансированных Ипотечным и кредитно-гарантийным фондом, по сравнению с тем же периодом прошлого года увеличился на 8% - до 171 млн манатов. Объем привлеченных средств за счет выпуска облигаций сократился на 40,7% - до 80 млн манатов. А сумма выделенных фонду из госбюджета средств для финансирования социальной ипотеки сократилась на 60% - до 20 млн манатов. Причем в августе фонд и вовсе не получал средств из госбюджета.

А ведь Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд сообщает, что в результате создавшейся в последние годы здоровой конкуренции в области ипотечного кредитования банки-заемщики предлагают населению ипотечные кредиты с более низкими процентами. Так, несмотря на 8-процентную максимальную процентную ставку по обычным ипотечным кредитам, среднегодовая процентная ставка по ипотечным кредитам, выданным в 2017-2019 годах, составила 7,3%. А это означает, что в соседних странах, где ипотечное кредитование более развито (фонд не объясняет причины нашего отставания), процентные ставки по ипотечным кредитам выше, чем в Азербайджане. Так, в России процентные ставки по ипотечным кредитам составляют 9-10%, в Казахстане – 12-14%, в Турции – 12%.

Да, несмотря на разъяснения фонда того интереса к ипотечному кредитованию, который был на начальном этапе, у населения уже нет. С одной стороны, платежеспособность населения по сравнению с развитыми странами низка, а с другой – жилье у нас все еще слишком дорого. Но ведь и десять лет назад ситуация была такой же. Хотя и не совсем. Более платежеспособная часть населения свои потребности в жилье уже удовлетворила, многие купили даже по несколько квартир. Менее платежеспособным нынешние цены, как и ранее, не по карману. Кроме того, азербайджанцы научились более рационально вкладывать свои деньги. Потому-то в новостройках многие квартиры пустуют, а строительство новых домов сильно замедлилось.

В стране ежегодно создается около 60-70 тыс. новых семей. Отсюда нетрудно подсчитать, сколько примерно требуется новых квартир. Конечно, не все семьи могут себе позволить такую дорогую покупку. Но, простите, 27 тыс. семей, взявших ипотеку за 13 лет - это и смешно, и горько одновременно. Ведь за это время только новых семей стало чуть ли не на миллион больше. Уж чего только не предпринимает глава государства для улучшения благосостояния людей, в том числе и обеспечения их жильем. Ильхам Алиев ранее уже увеличил уставный капитал фонда на 100 млн манатов, только в этом году существенно увеличил зарплату, пенсию и прочие соцпособия.

Но ипотека вопреки всему этому падает. Для одних неподъемным оказывается первоначальный взнос, других пугает ремонт и обстановка квартиры. Да и банки не проявляют к ипотеке особого интереса. Хотя Центробанк в последнее время почти двукратно снизил свою учетную ставку. Банковскому сектору куда более интересны и выгодны потребительские кредиты, которые они выдают в среднем под 24% годовых и в коммерческих кредитах  под 14%-16% годовых. Конечно, на этом фоне 8% по ипотеке кажется небольшой цифрой. Но то, что банкам кажется малым, для среднего азербайджанца оказывается непосильной суммой.

И это нетрудно показать на конкретных цифрах. Сумма, которую заемщик в конечном итоге должен будет вернуть в банк, зависит от длительности кредитов и банковской ставки. Остановимся, к примеру, на 20-летних ипотечных программах с 8% годовых. Даже ученик начальных классов легко подсчитает, что в этом случае граждане должны выплатить банку дополнительно 160% стоимости квартиры. То есть за квартиру стоимостью 100 тыс. манатов  придется дополнительно заплатить еще 160 тыс. манатов. И квартира обойдется в 260 тыс. манатов. А это, согласитесь, не очень-то приятная процедура - не всякий захочет терять такие деньги, да и не всякому это по силам. И чем больше срок кредитования, тем больше предстоит расходов.

К тому же помимо собственно кредита, у нас практикуется комиссия банков и выплаты для страховых компаний. Это, конечно, хорошо, но и тут суммы, которые требуется заплатить, довольно высокие. Поэтому, как считают многие эксперты, для улучшения ситуации нужно снизить процентные ставки по ипотеке. Это особенно актуально сегодня, когда учетная ставка Центробанка уже опустилась до уровня минимального процента обычного ипотечного кредита. 

Ведь не секрет, что ипотечная программа сегодня существует только благодаря административным ресурсам. Хотя фонд существует уже более десяти лет и должен был бы позаботитьься о привлечении к процессу частного сектора. У частных банков все еще нет доступа к недорогим финансовым ресурсам, а возможно и ряда льгот, чтобы повысить свою ипотечную активность. А фонду лучше подумать о том, как привлечь покупателей. Чем бравировать низкими процентами, надо подумать именно о конкретном покупателе – что сулит ему конечная стоимость квартиры.

14292 просмотров