Новый налог на жилье, и как его воспримет рынок… комментарий эксперта

Автор: Тамилла Алиева 

В последнее время в Азербайджане происходит множество изменений, касающихся налогов и штрафов. Увеличились или введены штрафы за занятие проституцией, прогулы в школах, незаконное подсоединение к телефонной линии и т.д. Об этом из последних изменений – поправках в Налоговый кодекс, согласно которым пересмотрены правила налогообложения продажи жилья на вторичном рынке, haqqin.az рассказал эксперт по недвижимости Рашад Алиев. По его словам, отныне будет выплачиваться упрощенный налог, размер которого зависит от площади продаваемого жилья.

Как будет исчисляться налог…

Налог по стране будет исчисляться по базовой ставке 15 манатов за каждый квадратный метр. К базовым ставкам будут применяться коэффициенты, в зависимости от месторасположения продаваемого жилья. Посредством умножения базовой ставки на коэффициенты и будет определена сумма упрощенного налога за каждый квадратный метр на той или иной территории.

В Баку по 12 существующим зонам будут применяться 6 разных коэффициентов: по 1-й зоне – коэффициент 4,0 (итого 60 ман. за кв. м), 2-й зоне – коэффициент 3,0 (итого 45 ман. за кв. м), 3-й и 4-й зонам – коэффициент 2,2 (итого 33 ман. за кв. м), 5-й и 6-й зонам – коэффициент 1,8 (итого 27 ман. за кв. м), 7-й, 8-й и 9-й зонам – коэффициент 1,5 (итого 22,5 ман. за кв. м), 10-й, 11-й и 12-й зонам – коэффициент 1,2 (итого 18 ман. за кв. м).

По другим территориям: города Гянджа, Сумгаит и Хырдалан – коэффициент 1,5 (итого 22,5 ман. за кв.м), поселки и села Абшеронского района (за исключением города Хырдалан), города Ширван, Мингечаур, Нахчыван, Ленкорань, Евлах, Шеки и Нафталан – коэффициент 1,2 (итого 18 ман. за кв.м), по остальным территориям – коэффициент 0,5 (итого 7,5 ман. за кв. м).

Налоговые льготы…

По словам Р.Алиева, продажа жилья, являвшегося постоянным местожительством продавца в течение 5 лет, будет освобождаться от налогов.

Как будут платить налог…

В соответствии с новыми правилами исчисление упрощенного налога по продаже жилья и его дальнейшая оплата в бюджет будут производиться нотариусами. То есть ответственность за правильное исчисление налога и его своевременную оплату будет нести нотариус, посредством которого производится купля-продажа жилья. Нотариус обязан в течение одного «банковского дня» перечислить налог в бюджет.

Плюсы и минусы новых правил…

Главным безусловным плюсом все-таки является упрощенность правил исчисления и уплаты налога. Это утверждение верно как для продавцов недвижимости, так и для налогового ведомства, сотрудникам которого не придется «бегать» за тысячами налогоплательщиков, ведь исчисление, удержание и уплату налога будут производить нотариусы.

Новый налог исчисляется в зависимости от площади жилья и потому не имеет значения, сколько вы заработали на сделке. Кстати, не учитываются и случаи, если вы продаете жилье в убыток. А прежняя система налогообложения (действующая на данный момент до конца года) учитывала все это. Но в общих чертах новая система налогообложения все-таки более выгодна для большинства продавцов.

Например, при продаже в Баку квартиры, которая находится в 1-й зоне, удерживается упрощенный налог в размере 60 манатов (базовая ставка 15 манатов х коэффицент 4 для данной зоны) за квадратный метр. Если условно предположить, что цены в данной зоне в среднем 2000-2500 манатов на 1 кв. м, то выходит, что налоговые расходы составят в среднем 2,5-3% от стоимости продажи жилья. Чем больше стоимость квадратного метра жилья, тем меньше будет процентное соотношение налога к стоимости жилья. Если в данной зоне 1 кв. м продаваемого жилья стоит 3000 манатов, налоговые расходы составят 2% от стоимости жилья, а при стоимости 1800 манатов за квадратный метр соответственно 3,3%.

При прежней же системе физическим лицам при продаже жилья за чистый доход (доход за вычетом стоимости покупки жилья и соответствующих расходов) исчислялся подоходный налог.

По большинству жилищных объектов существовали проблемы со стоимостью покупки (покупали за символическую сумму 10-20 лет назад, или по заниженной стоимости) и отсутствием расходных документов. По некоторым продажам сумма подоходного налога могла доходить даже до 15% от стоимости продажи. Для таких продавцов новая система просто «подарок». Но не для тех, кто купил два года назад и продает квартиру с убытком вместе с дополнительными налоговыми расходами.

Продажа жилья, которое было постоянным местожительством продавца в течение 3 лет, освобождалась от оплаты налогов. Теперь этот период увеличен до 5 лет, что, по мнению Р.Алиева, является минусом.

Самым главным недостатком является то, что новая система налогообложения не учитывает индивидуальные особенности жилья (класс, состояние), которые отражаются на стоимости. В рамках одной зоны и дорогие, и дешевые квартиры будут облагаться одной и той же ставкой. Но, в любом случае, в общих чертах новая система намного лучше прежней, хоть и далека от совершенства.

Как это воспримет рынок…

Уровень налоговых расходов влияет на стоимость предложений. По некоторым квартирам будет наблюдаться значительное сокращение расходов (особенно по тем, где расходы составляли более 10% от стоимости жилья), что позволит его владельцам идти на определенные ценовые уступки.

Но есть также квартиры, хотя их немного, где налоговые расходы увеличатся. Также на рынке было много квартир, которые подпадали под освобождение от уплаты налогов (являющиеся постоянным местожительством продавца 3 года, а с нового года - 5 лет).

«Сомневаюсь, что в краткосрочной перспективе нововведения смогут как-то повлиять на цены на рынке, который находится в глубокой депрессии и пока ничего не может привести его в чувство. Сейчас под воздействием низкого платежеспособного спроса цены продолжают очень медленное снижение. Однако я ожидаю, что в долгосрочной перспективе новая система налогообложения окажет положительный эффект на рынок. Тем более что инвестировать в жилье стало сравнительно выгоднее», - подчеркнул Р.Алиев.

6325 просмотров